Updated on mai 18, 2021 Consiliul Județean Cluj a publicat o serie de recomandări pentru cei care vor să cumpere un teren.
Pentru o corectă stabilire a prețului și o fundamentată analiză a oportunității de cumpărare a unui teren, 𝙖𝙣𝙪𝙣𝙩𝙪𝙡 𝙙𝙚 𝙫𝙖𝙣𝙯𝙖𝙧𝙚 𝙖𝙛𝙚𝙧𝙚𝙣𝙩 𝙖𝙧 𝙩𝙧𝙚𝙗𝙪𝙞 𝙨𝙖 𝙘𝙪𝙥𝙧𝙞𝙣𝙙𝙖 𝙞𝙖𝙧 𝙘𝙪𝙢𝙥𝙖𝙧𝙖𝙩𝙤𝙧𝙞𝙞 𝙖𝙧 𝙩𝙧𝙚𝙗𝙪𝙞 𝙨𝙖 𝙨𝙤𝙡𝙞𝙘𝙞𝙩𝙚 𝙪𝙣 𝙨𝙚𝙩 𝙢𝙞𝙣𝙞𝙢𝙖𝙡 𝙙𝙚 𝙞𝙣𝙛𝙤𝙧𝙢𝙖𝙩𝙞𝙞:
✅𝗦𝗶𝘁𝘂𝗮𝗿𝗲𝗮 𝘁𝗲𝗿𝗲𝗻𝘂𝗹𝘂𝗶 𝗶𝗻 #𝗶𝗻𝘁𝗿𝗮𝘃𝗶𝗹𝗮𝗻𝘂𝗹 𝘀𝗮𝘂 𝗶𝗻 #𝗲𝘅𝘁𝗿𝗮𝘃𝗶𝗹𝗮𝗻𝘂𝗹 𝗹𝗼𝗰𝗮𝗹𝗶𝘁𝗮𝘁𝗶𝗶: – bazat pe documentațiile de urbanism (PUG* sau PUZ**), deoarece informațiile din Cartea Funciară (CF) nu garantează situarea terenului în intravilan sau extravilan.
⚠️Este important acest aspect deoarece în extravilan nu se poate construi, iar introducerea în intravilan se face doar în baza PUG* (elaborat de către Primărie la 10-20 de ani) sau PUZ** (elaborat de persoane fizice sau juridice cu costul aferent – pe lângă costul documentației și al avizelor se plătește și o taxă de câțiva lei per metru pătrat la Ministerul Agriculturii pentru asta) – fără nicio garanție că se avizează/aprobă documentația PUZ (unele se opresc la avizul de oportunitate).
✅𝗗𝗮𝗰𝗮 𝘁𝗲𝗿𝗲𝗻𝘂𝗹 𝗲𝘀𝘁𝗲 𝘀𝗶𝘁𝘂𝗮𝘁 𝗶𝗻 #𝗲𝘅𝘁𝗿𝗮𝘃𝗶𝗹𝗮𝗻 𝗲𝘀𝘁𝗲 𝗶𝗺𝗽𝗼𝗿𝘁𝗮𝗻𝘁 𝗱𝗲 𝗽𝗿𝗲𝗰𝗶𝘇𝗮𝘁 𝗶𝗻𝗳𝗼𝗿𝗺𝗮𝘁𝗶𝗶 𝗽𝗿𝗲𝗰𝘂𝗺:
• Grevarea terenului de zone de protecție (Natura 2000, zone protejate de interes județean/local, zone de protecție a apelor, zone de protecție arheologică, zone de protecție a rețelelor de utilități, zone de protecție a resurselor de apă sau resurselor naturale, ș.a.) sau zone destinate utilității publice – care urmează a fi expropriate (culoare autostradă, centuri, alte drumuri sau utilități, etc.)
• categoria de folosință a terenului (pajiști, agricol, pădure, etc.) pentru a se prezenta modul în care acesta poate fi utilizat
• situarea terenului în zone de risc (geotehnic sau inundabilitate)
𝗗𝗮𝗰𝗮 𝘁𝗲𝗿𝗲𝗻𝘂𝗹 𝗲𝘀𝘁𝗲 𝘀𝗶𝘁𝘂𝗮𝘁 𝗶𝗻 #𝗶𝗻𝘁𝗿𝗮𝘃𝗶𝗹𝗮𝗻, 𝗮𝗿 𝘁𝗿𝗲𝗯𝘂𝗶 𝗽𝗿𝗲𝘇𝗲𝗻𝘁𝗮𝘁𝗲 𝗶𝗻𝗳𝗼𝗿𝗺𝗮𝘁𝗶𝗶 𝗰𝘂 𝗽𝗿𝗶𝘃𝗶𝗿𝗲 𝗹𝗮 𝗰𝗲 𝘀𝗲 𝗽𝗼𝗮𝘁𝗲 𝗰𝗼𝗻𝘀𝘁𝗿𝘂𝗶 𝗽𝗲 𝗮𝗰𝗲𝘀𝘁𝗮, 𝗿𝗲𝘀𝗽𝗲𝗰𝘁𝗶𝘃:
• Zona în care se află și caracterul acesteia – este zonă de locuințe individuale, colective, industrială, de urbanizare, de restructurare, mixtă, etc.? – cu minimă descriere a ceea ce se permite a se realiza în acest tip de zonă (de aici ar trebui să afle potențialul cumpărător informațiile cu ce se permite a se realiza pe teren și ce este interzis a se realiza) – funcțiuni permise, permise cu condiții sau interzise.
• Situarea terenului în zone de risc 1. geotehnic – care poate conduce la necesitatea efectuării unei expertize geotehnice și la fundații speciale sau lucrări de consolidare și 2. inundabilitate – care necesita îndeplinirea condiționărilor din avizul Apelor Române
• Autorizarea în zonă – se face direct sau este necesară elaborarea în prealabil a unei documentații de urbanism? Ce tip de documentație de urbanism? PUZ** sau PUD***
• Suprafața minimă a parcelei și lățimea minimă admisă pentru a fi construibilă
• Regimul de înălțime minim și maxim admis – atât în număr de niveluri cât și în metri liniari
• POT = procentul de ocupare al terenului, reprezentând (procentual) cât din suprafața terenului poate fi ocupată de construcții (de ex. la o parcelă de 1.000 mp, dacă POT = 35%, înseamnă că pe teren se poate realiza o construcție cu o suprafață, la sol, de maxim 350 mp = 1.000 mp x 35%)
• CUT = coeficientul de utilizare al terenului, reprezentând un indicator urbanistic care arata suprafața desfășurată maximă permisă pe teren (de ex. la o parcelă de 1.000 mp, dacă CUT=1.2, înseamnă că pe teren se poate realiza o construcție cu o suprafață desfășurată, reprezentând suprafața tuturor nivelurilor, de maxim 1.200 mp = 1.000 x 1.2).
⚠️Regimul de înălțime, POT și CUT trebuie respectate cumulativ.
𝗘𝘅𝗽𝗹𝗶𝗰𝗮𝘁𝗶𝗶:
* PUG = plan urbanistic general – documentație de urbanism, realizată strict de către primării, care se elaborează pe întreg teritoriul comunei, orașului, municipiului, atât pe intravilan cât și pe extravilan. Printre altele, stabilește și limita intravilanului, zonarea funcțională (unde se pot realiza locuințe individuale, colective, imobile mixte, birouri, etc.)
** PUZ = plan urbanistic zonal – documentație de urbanism care poate fi elaborată de persoane fizice sau juridice, în baza unui aviz prealabil de oportunitate și presupune elaborarea pe o zonă (mai multe parcele), fiind necesar acordul proprietarilor cuprinși în aceasta. În zonele de urbanizare implică grevarea de terenuri pentru drumuri și dotări publice.
*** PUD = plan urbanistic de detaliu – documentație urbanistică care se elaborează pe o parcelă.